顶层设计重配资源,贝壳研究院建议湾区内城市互补
发布日期 : 2019-11-08 17:08:20 点击 : 2888

粤港澳大湾区作为我国开放程度最高、经济活力最强的地区之一,一直是业内关注的焦点,未来房地产市场的发展方向将走向何方,将给粤港澳当地人民的生活带来哪些变化和新特点。10月18日,壳牌研究院主办的粤港澳海湾房地产峰会论坛在深圳举行。来自政界、商界和学术界的人士谈到了海湾地区房地产的最新趋势。

这项活动的主题是“打破界限,重组,包容性发展”。壳牌研究院发布了《粤港澳房地产市场白皮书》(以下简称白皮书),揭示粤港澳房地产市场的变化。

(粤港澳台大湾区房地产高峰论坛现场)

“中国房地产市场已经从数量扩张进入质量提升和结构调整的新时代,”壳牌房产搜索高级副总裁李文杰表示,指出粤港澳和海湾地区具有重要的战略地位,其总体规划为区域地理空间的重塑带来了新的机遇。

中国国际经济交流中心产业规划部长王富强指出,下一步如何发展海湾地区,能否取得良好效果,取决于制度开放的程度和路径。我们需要大规模地促进生产和生活要素的流动。同时,探索社会治理的协调性,探索政府治理与社会治理有效结合的路径,努力降低制度成本,在融资、土地、户籍等方面进行探索和改革。

未来房地产需求有巨大的空间。

粤港澳湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区、广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市和广东省肇庆市。截至2017年底,中国总面积56000平方公里,总人口约7000万,是我国开放程度最高、经济活力最强的地区之一,在国家整体发展中具有重要的战略地位。

党中央、国务院发布的《粤港澳海湾地区发展规划纲要》表明,粤港澳海湾地区将建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、建设“一带一路”的重要支撑和内地与港澳深入合作的示范区,打造宜居、宜业、宜游的高品质生活圈,成为高品质发展的典范。目前,从中央政府到地方政府,围绕大湾区建设开展了多项任务,推动粤港澳及区域合作发展,成为一个发展趋势良好的世界级城市群。

大湾区民营经济高度发展,市场经济充满活力。近年来,大湾区500强民营企业数量增长最快,带动了大量就业和人口增长。在过去三年里,大湾区的年平均人口增加了150万。然而,居民的住房条件需要改善。根据白皮书,大湾区的住房拥有率相对较低,近3500万人没有自己的住房。海湾地区11个城市中,有8个城市的住房拥有率低于60%,远低于全国平均水平。同时,香港、深圳和广州的人均居住面积分别为15平方米、19.7平方米和25平方米,远低于全国平均水平36.9平方米(2017年)。

人口向大城市流入是城市化阶段的必然规律,深圳和广州是粤港澳广州大海湾地区人口吸引力最强的核心城市。白皮书显示,在过去三年里,深圳和广州的常住人口分别增加了165万和140万,而肇庆和江门的常住人口在三年内增加了不到10万。根据广东、香港、澳门和海湾地区的房地产交易数据,2018年广州、深圳和香港三大核心城市的营业额占60%,2025年的营业额估计为2.4万亿,海湾地区的市场份额预计将上升至65%。

(贝壳屋搜索高级副总裁李文杰发表演讲)

“粤港澳湾区的总体规划为区域地理空间的重塑带来了新的机遇。李文杰指出,必须利用城市间的空间扩展来平衡区域发展的不平衡,必须改革现行住房政策,重新界定政府与市场的关系,平衡供给结构。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐表示:“大湾区未来的市场规模和潜力仍有很大空间,这部分需求主要集中在核心城市。”。大湾区住房问题的核心实际上是大城市的住房问题。

王福江建议,地方政府需要促进生产要素和生活要素的流动,探索社会治理的协同作用,探索政府治理与社会治理的有效结合,降低制度成本,探索和改革融资、土地、户籍等方面。

(中国国际经济交流中心工业规划部长王富强讲话)

中国人民大学国家发展研究所城市更新研究中心主任、住房和城乡建设部政策研究中心前主任秦红指出,实施“无投机住房”应着眼于是否在当地工作和定居,以及是否真的为了改善和满足住房需求而买房。这是对整个住宅和房地产产业链的需求,而不是空洞的口号。

秦虹认为,结构性人口红利和改善需求仍为未来房地产市场留有空间。中国社会将逐渐从“生活在某个地方”走向“生活在某个地方”。房地产市场的稳定发展对国民经济的发展具有重要意义。

打破城市边界是打破现状的方法。

与国外其他海湾地区相比,广东、香港、澳门和大湾地区目前主张通过行政手段整合区域内的城市群,广东九市与港澳地区存在制度差异。对此,王富强建议,在海湾地区,应通过顶层设计重新分配主要城市的资源,以最大限度地发挥互补优势。

鉴于各城市如何分工,白皮书建议,分工应以市场资源配置为基础,鼓励城市间健康竞争,真正形成一体化发展的理念。此前,在行政主导体制的影响下,地区与城市之间的竞争形成了同质发展。目前,海湾地区各地区、各城市需要区分自己的定位和经济发展优势,如科技创新、金融、旅游会展等不同领域,形成优势互补。

突破城市边界,开放大海湾地区社会保障的相互认同,寻找核心城市的“外部供给”是突破海湾地区的途径。核心城市需要找到“外部供应”。徐小乐指出,目前大海湾地区城际交通相对发达。对于核心城市的周边城市来说,轨道交通的发展也逐渐推动了城市间一体化的趋势(如广佛市和佛山市)。然而,购买住房的资格仍然被认为是当地的社会保障或户籍,需要作出相应的调整,为核心城市寻找"外部供应"。特别是,有必要鼓励香港和澳门的购房者到内地居住,促进香港、澳门和内地的融合。

政府引导市场增加有效供给。

大湾区房地产市场的发展道路是中国房地产体制改革的典型范例,也反映了整个国家住房制度面临的重要转折点。

目前,深圳等核心城市的主要特点是市场化程度过高,供给主体和保障渠道不足。与会者达成共识,认为海湾地区今后需要在土地供应、金融政策、税收政策和市场控制方面满足对“住房”的需求。未来,海湾地区核心城市的发展在于重新平衡市场与安全的关系。核心是政府引导市场增加有效供给,改善不平衡的市场结构。

例如,在供应方面,秦虹指出,未来的土地供应需要稳定土地价格,减少不匹配。金融政策需要保持底线,防范风险。徐小乐建议盘活和利用现有资源,允许宿舍合法经营,为市场提供蓝领床品。「由于床位产品在空间及共用房屋的其他方面未能达到基本标准,床位产品仍漂浮在市场的灰色地带。然而,对于低收入群体来说,合租仍然无法将价格控制在他们能够承受的范围内。”他建议制定特殊标准,为床产品提供法律操作规则,支持蓝领公寓运营商在工业和服务集中地区建设宿舍床产品。

在税收政策方面,秦红建议通过税收政策来调节对“住房”的需求:鼓励租金和限制投机。对此,徐小乐还认为,降低交易税等摩擦成本,刺激股票供应,为高收入家庭提供购房选择。

此外,白皮书建议打破城市边界,开放大湾区社会保障的相互承认,为核心城市寻找“外部供给”。目前,海湾地区城市的购房资格仍被视为当地的社会保障或户籍。需要进行相应的调整,为核心城市寻找“外部供应”。特别是要鼓励港澳买家到内地居住,促进港澳与内地的融合。

“住房不投机”仍然是政策的主要基调。白皮书预测,海湾地区的未来市场将告别过去的起伏,整体保持稳定。随着住宅服务业的迅速崛起,将形成一批具有专业服务能力的服务阶层,包括家居装修和家政服务。随着工业互联网的发展,房地产数字化将进一步完善,以交易和资产管理为重点的房地产金融服务将得到充分发展。

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